撰文/陳世慧(經典雜誌副總編輯)
攝影/安培淂(經典雜誌攝影召集人)
歲末年終，一棟台北市士林區的社區大樓外，兩名身纏繩索的「蜘蛛人」，手持高壓水柱與刮刀，雙手舞及之處，在沖刷掉大樓塵垢的同時，也在為整體的市容美化盡上一份小小的心力。
台灣因為人多、車多，空氣中滿是揚塵和廢氣；加上夏秋多暴雨，一旦雨水跟灰塵混合，很容易便會在牆壁上留下汙跡。
都說台灣的市容之所以遭人詬病，建築物的髒與亂要負上大半的責任。但以這棟大樓為例，因為勤於保養，除了延緩自身的老化外，所在的街廓，也沾了光一般，保有著一股新氣象。
事實上，近十多年來，不管是豪宅或重劃區的新建築，為了保值，多半努力維持「顏值」。物業管理公司的蓬勃發展，更促使該領域的從業人員把建築物維護的成果，當作重要的績效表現。
外牆磁磚雨紛紛
相較之下，屋齡在二十歲以上的大樓與三十歲以上的公寓華廈，這些占全台建築總量70%以上的老屋(興建時間橫跨五○至八○年代)，照理說歷經過更多的歲月風霜，應該比新建物更重視保養；然而除了情況恰好相反外，老舊建物欠缺健康意識的結果，是連帶地也讓我們的城市，經常地置身於高風險中。
漫步在城市的街頭，你一定也目睹過這樣的景象：尋常的一棟大樓，忽然被罩上一段令人不敢恭維的「裙擺」，抬頭一看，那由綠色塑膠網拉開的裙兜，原來是拿來盛住外牆剝落的磁磚之用。
台灣因為冬天溫差大，地震頻仍，一旦建築物的施工品質不良，大樓外牆的磁磚，就會因熱脹冷縮而剝落。
一般說來，如果大樓平常有在保養，問題就能止於發生之初。然而多數的老舊大樓，經常連清洗都沒有，更別談是保養，遇到大樓的外牆剝落，為了省錢，許多人寧可像鴕鳥一樣地選擇視而不見。
「拉皮確實不便宜，特別是如果社區內有住戶違建加蓋，無法跟政府申請補助，自負的金額，就會十分高昂。」高敏瀞是台北市公寓大廈管理維護商業公會的理事長，住在大安區的她回憶，最早，她們的大樓因為屋齡已屆三十，除了磁磚剝落外，大廳、地下室、電梯等設備，也都老舊不堪。
但當管理委員會希望能藉此機會全棟拉皮時，少數的住戶卻持反對意見，「磁磚掉落的區塊又不在我家外牆，要我拿錢修補『別人』的牆壁？想都別想！」
但幸好當時該大樓的管委會主委，選擇棍子與蘿蔔雙管齊下，他根據〈公寓大廈管理條例〉的規定表示，如果掉落的磁磚造成他人的死傷或財產損失，雖然管委會難辭其咎，但反對的住戶，也難逃民事或刑事的責任。
高敏瀞說，因為主委的軟硬兼施，沒多久，這些人的態度就軟化下來了。
外牆健檢上路
事實上，從長遠來看，高敏瀞與鄰居們的住所因為重新整理過，每一坪的房價，硬是比附近的大樓多了十幾萬。更重要的是，他們從此不用擔心一出門就被自家的磁磚砸到，或者因為砸傷別人而惹上官司。
但類似的案例終究是少數。據統計，光是台北市，近五年磁磚剝落通報的案件數量就有四千兩百三十九件，為此，以老屋比例最高的台北市為例，台北市政府除了在〈整建方案〉中，針對大樓外牆拉皮提供高額補助外，二○二○年通過的〈台北市建築物外牆安全診斷檢查及申報辦法〉，也將老舊大樓外牆強制納入健檢，要求屋齡逾三十年、十一層以上高樓，每三年需申報一次；超過十五年未達三十年的十一層以上的高樓，則每六年一次，否則所有權人以及管委會，都將處以一萬至五萬元的罰款。
「截至目前為止，全台北市大概有三千棟的建築物被納管。」台北市結構工程技師公會理事長徐茂卿說，「儘管在檢查的費用與資格上，還存在著一些爭議，但至少，已經是個好的開始。」
日本的修繕積立金
要特別強調的是，前述70%的老舊住宅中，扣除其中已達到「危老」標準，未來只有重建一途的老屋，剩餘的房子如果不願意重建，卻又期待住得長久時，用心的保養，就成了唯一的選擇。
「其實房子跟人一樣，有保養有差。」台灣物業管理協會理事長郭紀子，擁有台灣大學土木工程學系博士的學位，他表示，一般說來，建築物的生命週期可以分為政策週期、經濟週期、社會週期與自然週期等幾個層次來談。
其中自然週期是指在自然的狀態下，建築物老化毀壞所需的時間，不過因為影響的因素實在太複雜了，在法令上，並沒有明確的規範。郭紀子說，也因為如此，如果想要趨吉避凶，老屋就必須跟社會週期下受到良好保存的歷史建築一樣，學會保養之道。
郭紀子強調，但台灣人往往好不容易買下一間房子後，除卻裝潢費之外，幾乎不再規畫其他預算，作為日後的保養與修繕之用。
「這種觀念必須扭轉。」他指出，在日本，社區的住戶每每在入住之初，就會在「共益費」(即管理費)之外，另行繳納一筆「修繕積立金」。這筆高額的經費平日一毛都不准花，只有社區每隔數年(通常是十至十五年)的「大保養」時，才能專款專用。
而或許是因為大家都要繳，即使有住戶抱怨，但抱著「計較」的心理，有些人還會因此督促管委會，要為久久一次的大保養好好把關。
「這也是為什麼日本的整體市容，總是乾乾淨淨，清清爽爽的原因吧！」郭紀子最後說道。
保養DIY
不過在觀念落實為法令之前，很多的微小保養，我們已經可以在日常生活之中，一點一滴地慢慢做。
以老公寓最常見的漏水問題，大家經常忽略的是，窗戶也可能是雨水入侵的破口之一，這時檢查窗框四周是否密合？用來填滿縫隙的矽利康是否碎裂？有的話刮掉後重新補上，是一般民眾輕易就可以DIY的項目。但如果已經漏水了，因為抓漏、補漏是門大學問，找專業的師傅諮詢才是正道。
至於在結構部分，台北科技大學土木系教授黃中和表示，台灣老公寓多半屬「加強磚造」，磚牆與粱柱，都負有承載結構重量的責任，「不改格局，不敲牆壁，就是最好的保養；但如果非動不可，請務必徵詢建築師或結構技師的意見，只要有結構上的疑慮，就該加裝U型鋼補強，或者乾脆放棄。」
最後，過去的房子因為沒有手機、網路或第四台的需求，自然也不會預留電路管道；於是當數位的生活型態來到，既有的設計不敷使用，利用大門當作管道間，就成了公寓大樓門面凌亂的元兇。
「有時候它們看起來好像厚厚的一綑，其實，裡頭很多都是沒用的廢線。」第四台安裝師傅陳清山說，所以為了防止發生意外，同棟住戶有必要各自處理好自家管線，此外，請師傅幫忙拉掉廢線，買來管徑大的管子，將剩餘的管線順好塞進去後，大門的外表，就會整齊一些。
陳清山最後說，難的是，因為有經費的考量，又得跟其他住戶協調，「通常屋主聽完我們的建議，就搖搖頭，說拜拜了。」
就像中醫一樣，保養，講的是一個整體性；曾經，因為人力、物力不足，蓋房子時總要央請左鄰右舍「共工」，之後的修繕也是，但在住宅商品化後，家和房子不再全然是一體，對門的鄰居也可能一年換上好幾個，社區徒有其名，少有其實。
儘管如此，基於「商品」的價格，居住的品質，市容的美觀等，即使萬歲、萬歲、萬萬歲遙不可及，但好好保養房子以延命，絕對還是有可能的。
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[Not a valid template]↑ 台北市圓山捷運站旁的公寓牆壁，一度因花博而受到特別「照顧」，藍白相間的壁面與花卉爭妍；但缺乏保養之故，如今「落漆」模樣令人唏噓。
[Not a valid template]↑ 台灣氣候炎熱多雨，防潮防鏽是房屋保養重點，圖中生鏽的大樓外梯安全堪虞。
[Not a valid template]↑ 在由台南市都市發展局輔導的案例裡，大樓的外牆經過拉皮後，顯得煥然一新。 (圖片提供/臺南市政府都發局)
[Not a valid template]↑ 美好的居住環境，勢必是安全而舒適的。台北市民生社區雖老舊，卻因前期規畫良好，之後住戶保養有道，健康而宜居。 (攝影/劉子正)
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